Цены на жилье все еще растут, но пузырь не кажется вероятным

Цены на жилье все еще растут, но пузырь не кажется вероятным

Каркас дома в The Collection at Morristown, жилом комплексе Lennar Corporation, в Морристауне, штат Нью-Джерси, 13 ноября 2021 года.

Эндрю Келли | Рейтер

На прошлой неделе мы узнали, что в январе цены на жилье снова быстро выросли.

Широко отслеживаемый индекс цен на жилье в 20 городах S&P CoreLogic вырос на 19,1% по сравнению с январем прошлого года — стремительный темп, особенно если учесть, что рост превысил 11% с лишним, зарегистрированный в январе 2021 года.

Рост цен на жилье более чем на 32% за два года является в высшей степени аномальным, и эта тенденция заставляет некоторых экономистов начать беспокоиться о возможном пузыре.

На графике ниже вы можете увидеть ускорение цен, произошедшее за последние полтора года. Темпы роста, которые мы сейчас наблюдаем, превышают те, которые непосредственно предшествовали Великому финансовому кризису.

Этого достаточно, чтобы заставить кого-то немного понервничать, особенно сейчас, когда ставки по ипотечным кредитам выросли почти до 5% с минимума в 2,7%.

Увеличить значокСтрелки, указывающие наружу

Но есть одно большое различие между сегодняшним бычьим рынком жилья и тем, который так плохо закончился более десяти лет назад. Вообще говоря, мы не наблюдаем той спекуляции, которая была так распространена тогда.

Мы не видим «инвесторов», покупающих несколько квартир в надежде продать их с большой прибылью в течение нескольких месяцев. И мы не видим решающего ингредиента, который сделал возможным это «перебрасывание» деятельности, а именно доступность кредита на очень льготных условиях.

К счастью для всех нас, травмы GFC было достаточно, чтобы преподать банкам и регулирующим органам урок, который они не скоро забудут.

Сомнительная практика кредитования, включающая в себя очень маленькие авансовые платежи или даже их полное отсутствие, ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, ипотечные кредиты без надлежащей документации, стимулирующие процентные ставки, ARM с опционом на оплату и завышенные оценки при продаже, никак не способствует росту цен на жилье, которое мы наблюдаем. сейчас видят.

И что еще более важно, существует лишь очень ограниченный рынок облигаций, обеспеченных низкокачественными ипотечными кредитами или ипотечными кредитами Alt-A, что также ограничивает деятельность по привлечению неквалифицированных заемщиков.

Сила, которую мы наблюдаем на сегодняшнем рынке жилья, имеет гораздо более простое объяснение.

Вместо спекуляций и легкого кредита просто существует большое несоответствие между спросом и предложением на жилье, и это несоответствие особенно заметно для более дешевых домов начального уровня.

Что касается предложения, то стало совершенно очевидно, что строительство новых домов было слишком низким со времен мирового финансового кризиса.

Понятно, что застройщики будут нервничать сразу после обвала рынка жилья. Но недостатки строительства сохранились до наших дней.

Некоторые из факторов, препятствующих строительной деятельности, включают острую нехватку рабочей силы; сбои в цепочке поставок, связанные с торговыми войнами и Covid; быстрая инфляция сырья; и нехватка земли, вызванная ограничениями зонирования и правилами землепользования.

Эти препятствия для более быстрого строительства только усилились, и поэтому предложение, вероятно, будет ограничено в будущем (что может поддержать рост цен на жилье). На приведенной ниже диаграмме показано, что при нынешних темпах продаж для продажи доступно только два месяца поставок.

Увеличить значокСтрелки, указывающие наружу

Национальная ассоциация риелторов

Рост спроса на жилье, существенно ускорившийся только за последние несколько лет, также связан с рядом факторов.

Первый и наиболее очевидный фактор заключается в том, что большой демографический сегмент, миллениалы, достигает возраста, когда люди обычно покупают дома. Некоторые миллениалы до сих пор откладывали покупку дома из-за неадекватных доходов или сбережений, но теперь, когда ситуация на рынке труда резко улучшилась, многие решают сделать решительный шаг.

Вторым фактором является тенденция к «работе из дома» или «WFH», которая, по мнению многих, станет долговременным наследием пандемии COVID. Учитывая маловероятность резкого изменения этих источников спроса, похоже, что спрос, вероятно, останется повышенным в будущем.

Тем не менее, сегодняшний бычий рынок жилья был бы невозможен без искусственного подавления процентных ставок Федеральной резервной системой.

Эта сильная зависимость от сверхнизких ставок по ипотечным кредитам создает проблему сейчас, когда ставки по ипотечным кредитам растут.

Доступность жилья определяется тремя вещами: доходами домохозяйств, стоимостью и доступностью финансирования (ипотечные ставки) и ценами на жилье. Все три фактора растут, но увеличение двух факторов, снижающих доступность (цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам), более чем компенсирует рост фактора, повышающего доступность (доходы домохозяйств).

На графике ниже видно, что доступность жилья уже значительно снизилась с максимумов 2012-2013 гг. до самого последнего значения за четвертый квартал 2021 г. И с конца прошлого года многое произошло.

Мы подозреваем, что в связи с продолжающимся ростом цен на жилье в этом году и резким скачком ипотечных ставок почти до 5% показатель доступности в первом квартале 2022 года будет намного ниже (даже несмотря на то, что доходы домохозяйств продолжают расти).

Увеличить значокСтрелки, указывающие наружу

Национальная ассоциация риелторов

Более высокие цены на жилье и высокий спрос, безусловно, являются хорошими факторами для домостроителей.

Как вы можете видеть на диаграмме ниже, настроения строителей жилья сейчас весьма повышены. Но рост цен на жилье и скачок ипотечных ставок в сочетании с относительной нехваткой предложений заставили многих потенциальных покупателей сдаться.

С этим трудно поспорить. Но важно помнить, что если количество предложений останется таким же низким, как сейчас, для поддержания роста цен потребуется гораздо меньшее количество желающих купить.

Увеличить значокСтрелки, указывающие наружу

Мичиганский университет, Национальная ассоциация домостроителей

Жилищный сектор очень важен для экономики США. Искусственно заниженные процентные ставки, несомненно, способствовали некоторому повышению цен на жилье, а резкое повышение цен на жилье на сегодняшний день, к сожалению, заблокирует некоторых потенциальных покупателей, впервые покупающих недвижимость, с рынка.

Но трудно увидеть какой-либо сбой, похожий на GFC. Спрос просто слишком велик, а предложение слишком ограничено.

— Сотрудник CNBC Майкл Фарр — президент Farr, Miller & Washington, фирмы по управлению активами, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия. Кит Дэвис — партнер фирмы.

Ваш адрес email не будет опубликован.