Если вы думаете об ипотеке с плавающей ставкой, учитывайте риски

Если вы думаете об ипотеке с плавающей ставкой, учитывайте риски

Патрик Т. Фэллон | Блумберг | Гетти Изображений

Поскольку процентные ставки растут, у покупателей жилья может возникнуть соблазн изучить ипотечные кредиты с плавающей ставкой.

Привлекательность так называемой ARM может заключаться в более низкой начальной процентной ставке по сравнению с традиционной 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой. Однако эта ставка может измениться в будущем — и не обязательно в вашу пользу.

«Существует много различий в конкретных условиях относительно того, насколько могут повышаться ставки и как быстро», — сказал сертифицированный специалист по финансовому планированию Дэвид Мендельс, директор по планированию Creative Financial Concepts в Нью-Йорке. «Никто не может предсказать, как поведут себя ставки, но ясно одно — в плюсе гораздо больше возможностей, чем в минусе».

Еще из «Ваши деньги — ваше будущее»:

Вот еще истории о том, как управлять своими деньгами, приумножать их и защищать на долгие годы.

Процентные ставки остаются низкими с исторической точки зрения, но они растут на фоне рынка жилья, который уже создает проблемы доступности для покупателей. По данным Realtor.com, средняя прейскурантная цена дома в США составляет 405 000 долларов, что на 14% больше, чем год назад.

По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке составляет 4,67% по сравнению с менее чем 3% в ноябре и является самым высоким показателем с конца 2018 года. Для сравнения, средняя начальная ставка на одном популярном ARM составляет 3,5%.

По этим ипотечным кредитам первоначальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени.

После этого курс может пойти вверх или вниз, или остаться без изменений. Эта неопределенность делает ARM более рискованным предложением, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой. Это справедливо независимо от того, используете ли вы ARM для покупки дома или для рефинансирования кредита на дом, который у вас уже есть.

Если вы изучаете ARM, вам нужно знать несколько вещей.

Для начала рассмотрим название ARM. Например, для так называемого ARM 5/1 начальная ставка действует пять лет («5»), после чего ставка может меняться один раз в год («1»).

Не думайте только об увеличении на 1% или 2%. Сможете ли вы справиться с максимальным увеличением?

Дэвид Мендельс

директор по планированию Creative Financial Concepts

Некоторые кредиторы также предлагают ARM с начальной ставкой на три года (ARM 3/1), семь лет (ARM 7/1) и 10 лет (ARM 10/1).

Помимо знания того, когда процентная ставка может начать меняться и как часто, вам необходимо знать, насколько велика может быть эта корректировка и какова может быть максимальная взимаемая ставка.

«Не думайте только об увеличении на 1% или 2%, — сказал Мендельс. «Смогли бы вы справиться с максимальным увеличением?»

Ипотечные кредиторы используют индекс и добавляют согласованный процентный пункт (называемый маржой), чтобы получить общую ставку, которую вы платите. Обычно используемые ориентиры включают годовую ставку Libor, которая обозначает лондонскую межбанковскую ставку предложения, или недельную доходность однолетних казначейских векселей.

Таким образом, если индекс, используемый кредитором, составляет 1%, а ваша маржа составляет 2,75%, вы заплатите 3,75%. Через пять лет с ARM 5/1, если индекс составляет, скажем, 2%, ваша сумма составит 4,75%. Но если индекс будет, скажем, 5% через пять лет? Может ли ваша процентная ставка так сильно подскочить, зависит от условий вашего контракта.

ARM обычно имеет ограничения на ежегодную корректировку и в течение срока действия кредита. Однако у разных кредиторов они могут различаться, поэтому важно полностью понимать условия вашего кредита.

Крышка начальной регулировки. Этот предел указывает, насколько процентная ставка может увеличиться при первой корректировке после истечения периода фиксированной ставки. Обычно это ограничение составляет 2 %. Это означает, что при первом изменении ставки новая ставка не может превышать начальную ставку более чем на 2 процентных пункта в течение периода фиксированной ставки. Последующее ограничение корректировки. Этот пункт показывает, насколько процентная ставка может увеличиться в последующие периоды корректировки. Это число обычно составляет 2 %. Это означает, что новая ставка не может превышать предыдущую более чем на 2 процентных пункта. Этот термин означает, насколько процентная ставка может увеличиться в целом в течение срока кредита. Этот предел часто составляет 5%, что означает, что ставка никогда не может быть на 5 процентных пунктов выше начальной ставки. Однако у некоторых кредиторов может быть более высокая кепка.

ARM может иметь смысл для покупателей, которые ожидают переезда до истечения первоначального периода ставки. Однако, поскольку жизнь происходит, и невозможно предсказать будущие экономические условия, разумно рассмотреть возможность того, что вы не сможете переехать или продать.

«Я также был бы обеспокоен, если бы вы сделали ARM с низким первоначальным взносом», — сказал Стивен Ринальди, президент и основатель Rinaldi Group, ипотечного брокера. «Если рынок по какой-либо причине скорректируется и стоимость дома упадет, вы можете оказаться под водой и не сможете выйти из ARM».

Ринальди сказал, что ARM, как правило, наиболее целесообразны для более дорогих домов, потому что сумма, сэкономленная при первоначальной ставке, может составлять тысячи долларов в год.

«Разница между 3,5% и 5% может составлять 400 долларов в месяц», — сказал Ринальди. «На ARM 7/1 это может означать экономию 5000 долларов в год или 35 000 долларов в целом, так что я вижу в этом логику».

По его словам, для ипотеки на сумму менее 200 000 долларов экономия меньше, и, возможно, не стоит выбирать ARM по фиксированной ставке.

«Я не думаю, что стоит рисковать, чтобы экономить около 100 долларов в месяц», — сказал Ринальди.

Ваш адрес email не будет опубликован.