Продажа недвижимости Коля на столе после провала переговоров о сделке

Продажа недвижимости Коля на столе после провала переговоров о сделке

Люди идут возле входа в универмаг Коля, 7 июня 2022 года, Дорал, Флорида.

Джо Рэдл | Гетти Изображений

В конце концов, Kohl’s может не продавать свой бизнес. Но теперь он хочет продать часть своей недвижимости, изменив свою прежнюю позицию.

Ритейлер в пятницу объявил о прекращении переговоров о сделке с Франчайзинговой группой владельца Vitamin Shoppe, подтвердив сообщение CNBC от вечера четверга. Вместо этого, по словам Коля, она продолжит работать как отдельная публичная компания.

Фирмы-активисты, в том числе Macellum Advisors, в течение нескольких месяцев оказывали давление на Kohl’s, чтобы они рассмотрели возможность продажи компании, в значительной степени для того, чтобы разблокировать стоимость, связанную с недвижимостью Коля.

Macellum утверждает, что Kohl’s следует продать часть своей недвижимости и сдать ее обратно в аренду, чтобы разблокировать капитал, особенно в трудные времена. Kohl’s, однако, сопротивляется так называемым сделкам продажи с обратной арендой, по крайней мере, в таком крупном масштабе.

По словам Питера Бонепарта, председателя совета директоров Kohl, компания заключила небольшую сделку по продаже с обратной арендой ранее во время пандемии Covid. Он признал прибыль в размере 127 миллионов долларов за счет продажи и сдачи в аренду своих центров электронной коммерции в Сан-Бернардино и распределительных центров.

Однако в пятницу Kohl’s прямо отметила в своем пресс-релизе, что ее правление в настоящее время пересматривает способы, с помощью которых ритейлер может монетизировать свою недвижимость. Franchise Group планировала профинансировать часть своего приобретения Коля, продав часть недвижимости Коля другой стороне, а затем сдав ее обратно в аренду. Это, вероятно, дало Kohl’s представление о том, какую ценность она может получить за свои собственные обычные магазины и распределительные центры.

«Теперь у вас есть среда, в которой финансирование изменилось настолько, что на самом деле может быть более привлекательным использовать недвижимость в качестве средства монетизации», — сказал Боунпарт в телефонном интервью CNBC.

«Когда вы объединяете это с тем, что мы думаем об уровне акций, это становится совершенно другим упражнением, чем в предыдущей финансовой среде», — пояснил он. «Не секрет, что у Коля есть очень большой актив на балансе: недвижимость».

По состоянию на 29 января Kohl’s владела 410 магазинами, арендовала еще 517 и арендовала землю в 238 своих магазинах. В то время вся принадлежащая ей недвижимость оценивалась чуть более чем в 8 миллиардов долларов, как показывает ежегодная отчетность.

Плюсы и минусы

Сторонники сделок с обратной арендой утверждают, что это удобный способ для компаний найти средства для будущего роста, пока есть покупатель на недвижимость. Но это также оставляет продавцу необходимость выполнять обязательства по аренде, поскольку он будет арендовать недвижимость, которую только что продал.

Эти договоры аренды может стать гораздо сложнее расторгнуть, а арендная плата может колебаться в зависимости от рынка. Kohl’s сообщила в своем ежегодном отчете, что типичная аренда магазина имеет первоначальный срок от 20 до 25 лет с возможностью продления от четырех до восьми пятилетних сроков.

В 2020 году Big Lots заключила сделку с частной инвестиционной компанией Oak Street, чтобы привлечь 725 миллионов долларов от продажи четырех распределительных центров, принадлежащих компании, и их обратной сдачи в аренду. Это дало крупному ритейлеру дополнительную ликвидность во время начала пандемии Covid-19.

Также в 2020 году Bed Bath & Beyond завершила сделку по продаже с обратной арендой с Oak Street, в рамках которой она продала около 2,1 миллиона квадратных футов коммерческой недвижимости и получила чистую выручку в размере 250 миллионов долларов. Марк Триттон, в то время генеральный директор Bed Bath, рекламировал сделку как попытку привлечь капитал для обратного инвестирования в бизнес. Однако теперь Bed Bath столкнулась с очередным финансовым кризисом, так как ее продажи резко упали, а Триттон был уволен со своей должности в начале этой недели.

По словам источника, знакомого с ходом переговоров, Oak Street планировала предложить финансирование Franchise Group в рамках сделки Kohl’s, как ранее сообщал CNBC. Представитель Oak Street не ответил на запрос CNBC о комментариях.

Kohl’s в пятницу подтвердила свой план провести ускоренный выкуп акций на 500 миллионов долларов в конце этого года. Он понизил свой прогноз по доходам на второй финансовый квартал, сославшись на недавнее снижение потребительского спроса на фоне высокой инфляции за последние десятилетия.

«Очевидно, что сегодня потребитель находится под еще большим давлением», — сказала генеральный директор Kohl Мишель Гасс в телефонном интервью CNBC. «Мы не застрахованы от этого … но Kohl’s означает ценность. И в такие моменты как никогда важно усилить это сообщение».

Она добавила, что партнерские отношения Коля с Amazon и Sephora остаются в силе и являются частью долгосрочной стратегии компании по привлечению новых клиентов.

«Заключение процесса правления было абсолютно правильным ответом», — сказала она.

Акции Коля завершили торги в пятницу с понижением почти на 20% и в какой-то момент достигли нового 52-недельного минимума в $27,65. Акции Franchise Group завершили день снижением на 7,5%, а также достигли нового 52-недельного минимума в $31,67 во время торгов.

Macellum не ответил на запрос CNBC о комментариях.

Ваш адрес email не будет опубликован.