Рынок недвижимости Китая может столкнуться с большими проблемами, хотя кризис Evergrande может ослабить

Рынок недвижимости Китая может столкнуться с большими проблемами, хотя кризис Evergrande может ослабить

Люди рассматривают модели домов на осенней ярмарке недвижимости в Даляне 2021 года в Dalian World Expo Center 15 октября 2021 года в Даляне, провинция Ляонин, Китай.

Лю Дебин | Visual China Group | Getty Images

ПЕКИН — Беспокойство по поводу высокого уровня долга китайских застройщиков вызывает беспокойство у инвесторов, несмотря на признаки того, что гигант недвижимости China Evergrande может добиться прогресса в решении своих долговых проблем.

Аналитики сообщили CNBC, что это указывает на то, что на рынке недвижимости Китая появятся новые проблемы.

С конца лета глобальные инвесторы следят за способностью Evergrande предотвратить официальный дефолт и обеспокоены тем, могут ли последствия распространиться на остальную часть индустрии недвижимости Китая.

Другие крупные девелоперы также сообщали о проблемах с ликвидностью в последние несколько дней.

Акции китайской недвижимости на торгах в Гонконге на прошлой неделе в основном упали. Evergrande оказался среди наименее пострадавших и потерял около 1,3% за неделю.

Что касается долга, то индекс Markit iBoxx для высокодоходных облигаций в сфере недвижимости Китая упал на 11,5% на прошлой неделе, согласно IHS Markit.

«Рынок обеспокоен немного больше», — сказал Гэри Нг, экономист Natixis по Азиатско-Тихоокеанскому региону, в телефонном интервью в четверг. Он указал на то, что ужесточение государственного регулирования долга ограничило ликвидность, которая распространилась на большее количество разработчиков.

«Мы по-прежнему думаем, что большая часть этого стресса« будет лежать на компаниях частного сектора, а также на мелких застройщиках и высокодоходных площадях », — сказал Нг. «Государственные девелоперы, или общая инвестиционная категория [space], они кажутся довольно стабильными «.

По данным Natixis, только пять из двадцати крупнейших китайских девелоперов по размеру активов на первое полугодие этого года были предприятиями, принадлежащими центральному правительству.

Три девелопера, которые недавно привлекли внимание инвесторов, не попадают в эту категорию государственных.

По данным Natixis, Evergrande является крупнейшим в отрасли эмитентом высокодоходных облигаций, деноминированных в долларах США.

Kaisa Group Holdings, занимающая второе место среди эмитентов высокодоходных облигаций, приостановила торги своими акциями, котирующимися на Гонконгской бирже, в пятницу перед открытием фондового рынка. Акции девелопера уже упали почти на 13% за неделю после новостей о пропущенных платежах за продукт для управления капиталом.

Акции другого крупного китайского девелопера, Shimao Group Holdings, в пятницу в Гонконге упали примерно на 14%. В четверг компания сообщила, что с пятницы она позволит институциональным инвесторам покупать только семь своих облигаций, торгуемых в Шанхае. Существующие розничные инвесторы должны продать или удерживать облигации до погашения, говорится в заявлении.

Эти события происходят в связи с тем, что инвесторы уже обеспокоены риском дефолта других китайских компаний, занимающихся недвижимостью.

Moody’s совершило 32 негативных рейтинговых действия в секторе недвижимости Китая примерно за четыре недели, закончившиеся 26 октября.

Рейтинговое агентство отметило в отчете в конце октября, что рейтинговые девелоперы должны будут выплатить или рефинансировать долги на десятки миллиардов долларов в ближайшие 12 месяцев: 33,1 миллиарда долларов по оншорным облигациям, котирующимся на материковом Китае, и 43,8 миллиарда долларов по офшорным облигациям. Облигации, номинированные в долларах США. Цифра включает облигации со сроком погашения и облигации, на которые распространяется опцион на продажу или право инвесторов на продажу.

Официальные лица центрального правительства пытались успокоить рынки и за последние несколько недель заявили, что Evergrande — это единичный случай, а с индустрией недвижимости в целом все в порядке.

Evergrande избежала официального дефолта в 11 часов в конце октября и начала объявлять о прогрессе в своих строительных проектах. Застройщик заявил в среду, что завершил проектные поставки с участием 57 462 владельцев квартир с июля по октябрь.

Однако темпы поставок в целом замедлились по сравнению с предыдущим месяцем. По данным компании, в октябре поставлено 39 проектов и 7 568 собственников квартир по сравнению с 48 проектами и 7 808 собственниками в сентябре.

Evergrande столкнулся с другим крайним сроком в прошлую субботу, чтобы выплатить облигации инвесторам. Согласно отраслевым данным China Index Academy, компания была вторым по величине китайским разработчиком по объему продаж в прошлом году, но в третьем квартале упала на четвертое место в этом году.

Попался в отрицательную петлю

«Мы считаем, что в настоящее время рынок недвижимости охвачен негативной кредитной петлей», — сказал CNBC в телефонном интервью на прошлой неделе Франко Люнг, младший управляющий директор Moody’s Investor Service из Гонконга.

Призыв регулирующих органов к девелоперам сократить свои долги сделал инвесторов и оншорных кредиторов менее склонными предоставлять финансирование, сказал Леунг. По его словам, застройщики — особенно те, которые более слабые в финансовом отношении, — были вынуждены сократить свои расходы на землю или строительство, что привело к падению продаж.

Узнайте больше о Китае на CNBC Pro

Поскольку бизнес некоторых разработчиков замедляется, инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в другое место.

Изменение государственной политики или долгосрочное сокращение девелопером расходов на землю и строительство может разорвать эту «отрицательную петлю», сказал Люнг, добавив, что на это потребуется время.

Moody’s не имеет никакого представления о том, случится ли вообще такой разрыв. По его словам, прогноз фирмы в отношении недвижимости в Китае является негативным в течение как минимум трех-шести месяцев.

S&P Global Ratings прогнозирует снижение продаж жилой недвижимости в Китае на 10% в следующем году и еще на 5-10% в 2023 году.

«Дефолты будут расти, поскольку цикл спада будет продолжаться из-за вялых продаж, более узких каналов финансирования и более осторожных кредиторов», — отмечают аналитики S&P в отчете от 27 октября.

Яркие пятна недвижимости

Не все китайские девелоперы находятся в таком тяжелом положении.

Moody’s отметило, что за первые три квартала года тройка ведущих разработчиков по темпам роста продаж по контрактам в годовом исчислении продемонстрировала значительный прирост продаж.

Greentown China Holdings, + 76% Powerlong Real Estate Holdings, + 42,8% Hopson Development Holdings, + 35,3%

По данным Natixis, Пауэрлонг и Хопсон не нарушили ни одну из «трех красных линий» правительства по состоянию на первую половину этого года, в то время как Гринтаун нарушил одну.

«В краткосрочной перспективе, [the regulation means] будет дефицит ликвидности, — сказал Нг из Natixis. — В долгосрочной перспективе это улучшит общее финансовое состояние всего сектора недвижимости, потому что произойдет консолидация, если мы увидим, что некоторые из более слабых игроков … будут вынуждены продать свои активы «.

Что касается последствий для индустрии недвижимости и экономики Китая, он сказал, что риск ограничен, потому что покупатели жилья, скорее всего, не захотят отказываться от собственности или ипотеки, за которые они уже заплатили. Поскольку большинство квартир в Китае продается до завершения строительства, главная задача застройщиков, испытывающих нехватку денежных средств, — завершить строительство и сдать недвижимость покупателям.

Для держателей облигаций «вы чувствуете, что ваши облигации падают на 80%, 90%. Но для покупателей жилья, самого сектора недвижимости, мы не заметили больших изменений … с точки зрения этого финансового риска», — сказал Нг.

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Zeen Social Icons