Сектор недвижимости Китая может улучшиться; рынок не будет быстрорастущим: аналитики

Сектор недвижимости Китая может улучшиться;  рынок не будет быстрорастущим: аналитики

Доверие инвесторов к китайскому рынку недвижимости, по-видимому, подкрепляется обещанием правительства поддержать сектор и некоторым смягчением политики. Но аналитики говорят, что быстрорастущий рынок недвижимости Китая может уйти в прошлое.

Гетти изображения | Новости Гетти Изображений | Гетти Изображений

Ситуация может измениться на потрепанном рынке недвижимости Китая.

Доверие инвесторов к сектору, по-видимому, улучшается, так как объемы торгов облигациями и цены выросли в последние недели, чему отчасти способствовало обещание правительства поддержать сектор и некоторое смягчение политики.

Но аналитики говорят, что быстрорастущий рынок недвижимости Китая может уйти в прошлое, и он «изменится навсегда» после недавних потрясений в этом секторе.

S&P Global Ratings сообщило в отчете, опубликованном в начале апреля, что меры политики Китая в отношении его рынка жилой недвижимости достигли «дна», но рынкам потребуется несколько кварталов, чтобы ощутить последствия смягчения регулирования.

«Когда рынок жилья Китая выйдет из этой коррекции, он может измениться навсегда», — отмечает S&P. «Мы ожидаем, что меньше разработчиков смогут использовать стратегию быстрого оттока с высокой долей заемных средств, которая принесла прошлый успех».

Недавние отчеты показывают, что некоторые города и банки снова готовы поддерживать недвижимость после резкого падения продаж жилья в последние несколько месяцев.

С марта из-за ослабления рыночного спроса банки более чем в 100 городах Китая снизили ставки по ипотечным кредитам в среднем на 20-60 базисных пунктов, сообщил в четверг журналистам директор департамента финансовых рынков Народного банка Китая Цзоу Лань.

Он также отметил, как Covid повлиял на доходы некоторых людей и их способность вовремя выплачивать ипотечные кредиты.

Трудно ожидать разрешения ситуации в этом году… Мы увидим, что девелоперы не смогут погасить свой долг.

Гэри Нг

Экономист по Азиатско-Тихоокеанскому региону, Natixis

«Позиция правительства [is] пытаясь предотвратить заражение, предотвращая распространение из сектора недвижимости на реальную экономику», — сказал Гэри Нг, экономист Natixis по Азиатско-Тихоокеанскому региону, в телефонном интервью ранее в этом месяце.

По данным Moody’s, любые изменения в сфере недвижимости Китая имеют серьезные последствия для экономики, поскольку недвижимость и связанные с ней сектора составляют примерно четверть ВВП. Последняя волна ограничений Covid усилила давление на рост, который и без того замедлялся.

«Меры, возможно, были слишком жесткими. Теперь мы видим эту тонкую настройку политики», — сказал Нг. «Худшее время в основном позади для тех разработчиков, которые в целом соответствуют текущей нормативной цели или структуре».

Проблемы застройщиков в Китае обострились после того, как в августе 2020 года власти развернули так называемую политику «трех красных линий», направленную на сдерживание застройщиков после многолетнего роста, вызванного чрезмерным долгом. Политика устанавливает предел долга по отношению к денежным потокам, активам и уровню капитала фирмы.

В то время как многие застройщики соответствующим образом сократили уровень своей задолженности, в результате этой политики банки стали менее охотно кредитовать этот сектор.

На этом фоне Evergrande, разработчик с самой большой задолженностью в мире, впервые объявил дефолт в конце прошлого года. По мере того как долговой кризис разрастался, другие китайские девелоперы также начали проявлять признаки напряжения — некоторые пропустили выплату процентов, а другие вообще объявили дефолт по своим долгам.

Объемы торгов облигациями растут, цены растут

Выпуск облигаций на азиатском рынке высокодоходных облигаций, на котором доминируют китайские застройщики, резко сократился в первом квартале этого года. Согласно данным Dealogic, регион выпустил долг на сумму всего 4,4 миллиарда долларов, что примерно на 85% меньше, чем год назад.

«Это произошло в результате того, что китайские застройщики в значительной степени были отрезаны от рынка облигаций на фоне растущего числа стрессовых и проблемных ситуаций в этом секторе», — сказал Dealogic.

Тем не менее, настроения немного изменились в середине марта после того, как Китай заявил о поддержке своих компаний и дал понять, что власти будут работать над стабильностью в его испытывающем трудности секторе недвижимости.

Согласно данным электронной торговой платформы с фиксированным доходом MarketAxess, объемы торгов облигациями на рынке долговых обязательств в сфере недвижимости подскочили почти до 700 миллионов долларов в середине марта, что почти на 20% больше по сравнению с более чем 583 миллионами долларов в начале месяца.

К концу марта объемы еще больше выросли и превысили 700 миллионов долларов, а в апреле снова немного упали.

Цены на облигации также выросли соответственно. Индекс высокодоходных корпораций в азиатском долларе Ice Bofa вырос более чем на 15% в период с середины марта по начало апреля.

Три провинции также ослабили свою политику, которая включает в себя снятие ограничений на покупку жилья для тех, у кого нет полного статуса местного жителя, и это должно улучшить краткосрочные настроения, говорится в отчете Nomura от 4 апреля.

«Эти меры по смягчению политики соответствуют нашим ожиданиям и подтверждают растущую осведомленность местных органов власти и усилия по противодействию быстрому ухудшению состояния рынка физической недвижимости», — сказал Номура, сославшись на правительственные данные о том, что продажи в 30 крупных городах снизились на 47% за год. -в марте в годовом исчислении.

Нг из Natixis сказал, что больше крупных застройщиков, особенно государственных, теперь могут покупать землю или приобретать другие объекты недвижимости по более низким ценам. Он отметил, что проведенный фирмой анализ показал, что семь из 10 приобретений земли с начала года были совершены государственными предприятиями, что свидетельствует о том, что частный сектор все еще испытывает трудности.

Ранее в этом месяце девелопер Kaisa объявил о стратегическом сотрудничестве с China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings и China Great Wall Asset Management, обе из которых принадлежат государству. Соглашение должно включать совместные предприятия и приобретение активов, как показала заявка на гонконгскую биржу.

Перспективы для разработчиков

Аналитики считают, что, несмотря на оптимизм, ситуация для разработчиков может еще больше ухудшиться.

S&P отметило, что до сих пор смягчение политики касалось спроса, а не предложения единиц.

«Предложение может быть ограничено, даже если настроение покупателей жилья улучшится, поскольку средства в первую очередь направляются на достройку предварительно проданных домов и погашение долга», — говорится на брифинге на прошлой неделе. «Дефолты будут расти по мере [the] даунцикл сохраняется под тенью вялых продаж, [continued] более узкие каналы финансирования из-за отсутствия доверия».

Рейтинговое агентство заявило, что, по его мнению, 20 девелоперов сейчас сталкиваются с кризисом ликвидности, а еще 4% могут оказаться под угрозой в рамках модели совместного предприятия.

Ранее в этом году несколько разработчиков объявили, что не смогут вовремя опубликовать финансовые результаты.

«Не для спекуляций»

Несмотря на новости о большей поддержке рынка недвижимости, Нг сказал, что тон Пекина по-прежнему сосредоточен на предотвращении спекуляций на некогда горячем рынке, а это означает, что цены на жилье не будут расти так сильно.

В результате компаниям, которые когда-то получали прибыль от роста цен на жилье, придется адаптироваться, сказал он. «Мы увидим, что разработчики не [be] в состоянии погасить свой долг».

По словам аналитиков, основной вывод из недавних событий заключается в том, что политика Китая в отношении инвестиций в недвижимость изменилась.

Узнайте больше о Китае от CNBC Pro

«В долгосрочной перспективе политика будет руководствоваться принципом «жилье предназначено для жизни, а не для спекуляций», — отмечает S&P Global. «Новые бизнес-модели должны хотя бы в какой-то степени соответствовать этой цели».

Еще в октябре Эрик Синь, управляющий директор Citic Capital, заявил на инвестиционной конференции AVCJ в Пекине, что недвижимость, скорее всего, станет коммунальной услугой, поэтому больше людей смогут позволить себе жилье в Китае.

«Вот почему вы видите, что все разработчики в беде, потому что госпредприятия должны доминировать в коммунальном хозяйстве», — сказал Синь, также управляющий партнер Trustar Capital. «Это не должно быть большим фокусом [of] столица. С другой стороны, капитал должен идти на инновации».

Ваш адрес email не будет опубликован.