У покупателей жилья в Китае заканчивается терпение из-за спада на рынке недвижимости

У покупателей жилья в Китае заканчивается терпение из-за спада на рынке недвижимости

Китайские застройщики, в том числе Evergrande с большими долгами, вели бизнес, основанный на продаже квартир до того, как они были завершены. На снимке застройка Evergrande в Пекине 6 января 2022 года.

Блумберг | Блумберг | Гетти Изображений

ПЕКИН. Рынок недвижимости Китая остро нуждается в повышении уверенности, считают аналитики, после того как сообщения о том, что покупатели жилья приостанавливают выплаты по ипотечным кредитам, потрясли акции банков и вызвали опасения по поводу системного кризиса.

Размер ипотечных кредитов не так беспокоит, как влияние последних событий на спрос и цены на один из крупнейших финансовых активов в Китае: жилое жилье.

«Для политиков крайне важно быстро восстановить доверие к рынку и разорвать потенциальную петлю отрицательной обратной связи», — говорится в воскресном отчете главного экономиста Goldman Sachs по Китаю Хуэй Шаня и его команды.

На прошлой неделе всплеск сообщений о том, что покупатели жилья прекращают выплаты по ипотечным кредитам, побудил многие китайские банки объявить о своей низкой подверженности таким кредитам. Но акции банка упали. Покупатели жилья протестовали против задержек строительства квартир, за которые они заплатили до завершения, что типично для Китая.

«Если оставить все как есть, больше покупателей жилья могут перестать платить по ипотечным кредитам. [further] нагрузка на денежные потоки застройщиков, что, в свою очередь, может привести к новым задержкам строительства и остановке проектов», — говорится в отчете Goldman.

Аналитики говорят, что неопределенность «ослабляет желание домохозяйств покупать дома у этих застройщиков, которые, возможно, больше всего нуждаются в продажах».

После двух десятилетий колоссального роста китайским застройщикам стало труднее оставаться на плаву в условиях жестких мер Пекина, направленных против сильной зависимости компаний от долга для роста. Разработчики с большими долгами, такие как Evergrande Group, объявили дефолт в конце прошлого года.

Постоянные финансовые проблемы застройщиков наряду с ограничениями Covid задерживают строительные проекты, вынуждая покупателей жилья подвергать свой финансовый кредит риску, приостанавливая выплаты по ипотеке.

По данным Джеффриса, количество вовлеченных в проект объектов недвижимости за несколько дней увеличилось более чем в три раза и достигло более 100 по состоянию на 13 июля.

По словам аналитиков, это крошечный 1% от общего ипотечного баланса в Китае.

По банкам, охваченным Goldman Sachs, средний риск собственности, включая ипотечные кредиты, составлял всего 17%, написали аналитики финансовых услуг фирмы в отчете на прошлой неделе.

«Мы считаем, что этот ипотечный риск больше связан с готовностью домохозяйств, а не с возможностью производить платежи по ипотеке, — говорится в отчете, — поскольку застройщики затянули строительство недвижимости из-за трудностей рефинансирования».

Но если больше покупателей жилья откажутся платить по ипотечным кредитам, плохое настроение снизит спрос — и теоретически цены — в порочном круге.

Это вызвало призывы повысить доверие.

«Во второй половине 2022 года нет надежды на быстрое восстановление сектора недвижимости, и он будет продолжать тормозить экономический рост», — сказал Гэри Нг, старший экономист Natixis CIB Asia Pacific. «Противоядие состоит в том, чтобы еще раз повысить доверие покупателей жилья и застройщиков, но это оказалось сложной задачей».

Узнайте больше о Китае от CNBC Pro

Приостановка выплат по ипотеке — это крайняя мера, которая не должна стать обычной практикой, тем более что существуют юридические процессы для устранения задержек с завершением строительства квартир, сказал Цинь Ган, заместитель директора Китайского исследовательского института недвижимости ICR.

Он процитировал беседы с руководителями отрасли, в которых говорилось, что сообщения о прекращении платежей очень неблагоприятны для поддержания восстановления сектора недвижимости.

Как правило, если застройщики не сдают квартиры в согласованный срок, покупатели жилья могут подать заявку на расторжение своих договоров купли-продажи, говорится в отчете аналитиков Goldman Sachs по недвижимости на прошлой неделе.

Аналитики говорят, что одобрение обычно занимает три месяца, и застройщик должен будет вернуть покупателю жилья первоначальный взнос и завершенные платежи по ипотеке, включая проценты. Оставшийся платеж по ипотеке должен пойти банкам, говорится в сообщении.

Шестилетний минимум планов покупки дома

Спрос на новые дома уже упал.

Ежеквартальный опрос Народного банка Китая в июне показал, что только 16,9% жителей планируют купить дом в ближайшие три месяца, что является самым низким показателем с 16,3% в третьем квартале 2016 года.

Ранее в этом году центральный банк предпринял значительный шаг к стимулированию рынка недвижимости, снизив ставку по ипотечным кредитам. В последние несколько месяцев многие города смягчили политику поддержки покупки жилья.

Но с апреля продажи недвижимости упали на 25% и более по сравнению с прошлогодним уровнем, согласно данным Wind Information.

По данным Wind Information, средняя цена в 100 китайских городах практически не выросла за последний год, хотя цены в крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, выросли двузначными числами, отражая расхождение в спросе.

Звонки на комплектацию и сдачу квартир

Любая политика, которая может гарантировать сдачу домов, будет полезна, сказал Брюс Панг, главный экономист и руководитель отдела исследований Большого Китая, JLL. Он сказал, что банки имеют ограниченный доступ к незавершенным строительным проектам и имеют возможность восстановить доверие рынка.

Дай Сянлун, бывший глава Народного банка Китая, заявил в субботу, что Китай не столкнется с «кризисом низкокачественной ипотеки» в США в 2007 году, и предложил меры по повышению доверия к отрасли недвижимости и стабилизации цен на жилье. Об этом сообщает государственное СМИ.

Но даже газета Securities Times, поддерживаемая государством, на прошлой неделе подняла вопрос о системных финансовых рисках в статье, в которой призвала местные органы власти и застройщиков сдавать дома вовремя.

«Кредитные потери, связанные с ипотечными кредитами, минимальны, а затронутые балансы в большинстве китайских национальных банков в настоящее время невелики», — заявил старший директор S&P Global Ratings Гарри Ху.

«Но может усилиться понижательное давление, если недавняя приостановка выплат по ипотечным кредитам некоторыми группами резидентов в Китае не будет осуществляться должным образом и проявится в системных рисках», — сказал Ху.

Официальная газета регулятора банковской и страховой деятельности Китая в воскресенье опубликовала аналогичные предостережения и призвала поддержать сдачу квартир и финансирование отрасли недвижимости.

Согласно анализу Goldman Sachs, без сопротивления сектора недвижимости ВВП Китая мог бы вырасти на 3% во втором квартале по сравнению с ростом на 0,4%, о котором сообщалось в пятницу.

Ваш адрес email не будет опубликован.