Вот почему этот жилищный спад не похож на предыдущий

Вот почему этот жилищный спад не похож на предыдущий

Так же быстро, как растут ставки по ипотечным кредитам, некогда раскаленный рынок жилья остывает. Цены на жилье по-прежнему исторически высоки, но сейчас есть опасения, что они также снизятся.

Все это заставляет людей задаваться вопросом: находится ли сегодняшний рынок жилья в том же затруднительном положении, что и более десяти лет назад, когда крах 2007–2008 годов вызвал Великую рецессию?

Короткий ответ — нет. Рынок жилья Америки сегодня находится в гораздо лучшем состоянии. Это отчасти благодаря новым правилам кредитования, которые стали результатом этого краха. Эти правила ставят сегодняшних заемщиков в более прочное положение.

Для 53,5 миллионов ипотечных кредитов с первым залогом в Америке сегодня средний кредитный рейтинг заемщика FICO составляет рекордно высокий уровень 751. Он был 699 в 2010 году, через два года после краха финансового сектора. Кредиторы были гораздо более строгими в отношении кредитования, что во многом отразилось на кредитном качестве.

Цены на жилье также выросли из-за вызванного пандемией спроса за последние два года. Это дает сегодняшним домовладельцам рекордные суммы собственного капитала. Так называемый доступный капитал, который представляет собой сумму наличных денег, которую заемщик может взять из своего дома, оставляя при этом 20% капитала на бумаге, в этом году достиг рекордного уровня в 11 триллионов долларов США, согласно Black Knight, ипотечной технологии и данным. провайдер. Это на 34% больше, чем год назад.

В то же время левередж, то есть размер долга домовладельца по отношению к стоимости дома, резко упал.

Общая ипотечная задолженность в Соединенных Штатах в настоящее время составляет менее 43% от текущей стоимости жилья, что является самым низким показателем за всю историю наблюдений. Отрицательный капитал, когда заемщик должен по кредиту больше, чем стоит дом, практически отсутствует. Сравните это с более чем 1 из 4 заемщиков, которые оказались под водой в 2011 году. Только 2,5% заемщиков имеют менее 10% собственного капитала в своих домах. Все это обеспечивает огромную подушку безопасности, если цены на жилье действительно упадут.

Не так много рискованных кредитов

В настоящее время существует 2,5 миллиона ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, или ARM, или около 8% активных ипотечных кредитов. Это самый низкий объем за всю историю наблюдений. ОРУЖИЕ могут быть зафиксированы, как правило, на пять, семь или 10 лет.

В 2007 году, незадолго до краха рынка жилья, было 13,1 миллиона ARM, что составляет 36% всех ипотечных кредитов. В то время андеррайтинг по этим типам кредитов был, мягко говоря, отрывочным, но новые правила после жилищного кризиса изменили правила.

ARM сегодня не только гарантируют свою полностью индексированную процентную ставку, но и более 80% сегодняшних выдач ARM также работают по фиксированной ставке в течение первых семи-десяти лет.

«Продается» рядом с домом в Геркулесе, Калифорния, США, вторник, 31 мая 2022 года. Покупатели жилья сталкиваются с ухудшением ситуации с доступностью, поскольку ставки по ипотечным кредитам колеблются на самом высоком уровне за более чем десятилетие.

Дэвид Пол Моррис | Блумберг | Гетти Изображений

Сегодня 1,4 миллиона ARM в настоящее время сталкиваются с более высокими ставками, поэтому, учитывая более высокие ставки, этим заемщикам придется вносить более высокие ежемесячные платежи. Это, безусловно, риск. Но в 2007 году около 10 миллионов ARM столкнулись с более высокими сбросами.

Просрочки по ипотеке низкие

Просрочки по ипотечным кредитам в настоящее время находятся на рекордно низком уровне: чуть менее 3% просроченных ипотечных кредитов. Даже с учетом резкого скачка просрочек в первый год пандемии просроченных ипотечных кредитов стало меньше, чем было до пандемии. Программы льгот по ипотечным кредитам, связанные с пандемией, помогли миллионам заемщиков восстановиться, но в этих программах все еще участвуют 645 000 заемщиков.

«Рынок ипотечного кредитования имеет исторически прочную основу, — сказал Энди Уолден, вице-президент по корпоративным исследованиям в Black Knight. «Даже миллионы домовладельцев, которые воспользовались терпением во время пандемии, в целом хорошо себя показали после того, как отказались от своих планов».

Однако есть около 300 000 заемщиков, которые исчерпали программы терпимости, связанные с пандемией, и все еще неплатежеспособны. Кроме того, хотя просрочки по ипотечным кредитам по-прежнему исторически низки, в последнее время они имеют тенденцию к росту, особенно в отношении недавних кредитов.

«Мы хотим следить за развитием этого населения», — сказал Уолден.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, доступность ипотечных кредитов значительно ниже, чем она была незадолго до пандемии, что указывает на все еще жесткие стандарты. Но кредиторы потеряли около половины своего бизнеса с тех пор, как ставки начали расти, и это может означать, что они стали более агрессивными в кредитовании менее кредитоспособных заемщиков.

По данным Black Knight, самой большой проблемой на рынке жилья сейчас является доступность жилья, которая находится на рекордно низком уровне по крайней мере на 44 основных рынках. Хотя запасы начинают расти, они все еще составляют примерно половину допандемического уровня.

«Рост запасов в конечном итоге замедлит рост цен на жилье, но двузначные темпы пока демонстрируют замечательную силу прилипания», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com. «Поскольку более высокие цены на жилье начинают истощать бюджеты некоторых покупателей, те, кто остается на рынке, могут рассчитывать на относительно менее конкурентоспособные условия в конце года».

Ваш адрес email не будет опубликован.